调控叠加房企转型应对为宜

　　政策调控力度不减，刚需住宅蛇年唱主角。2012年济南住宅成交又上台阶，成交量约318万平方米，较上年大涨58%，创历史新高。但与前些年成交走高伴随价格飙升不同，去年济南住宅成交均价约为7922元/平方米，较2012年全年均价9118元/平方米下降约13.5%。其背后的原因就是中高档住宅不再唱主角，刚需住宅站稳市场成交的头牌。2013年楼市调控方向不变，力度不减，整体成交环境基本稳定，刚需住宅将继续唱主角。

　　行业集中度提高，房地产开发门槛不断提高。回顾2007年以前的济南楼市，本埠中小开发企业占据市场主流地位，而2012年济南楼市综合收入前10名的济南本埠品牌企业仅有2家。另一方面，2012年济南单宗土地出让金额高达3亿元以上，如此高的行业门槛，中小房企纵使长袖善舞，也无法跻身楼市舞台中央的聚光灯下，而只能担当龙套角色。

　　房地产行业发展进入新阶段，细分机会频现。任何市场中，需求决定着供给。伴随着城市化进程发展到新的水平，社会财富总量不断积聚和收入分配改革的深化，包括旅游地产、养老地产在内的各种新需求不断涌现壮大。房地产行业在原有住宅、商业、写字楼等常规细分基础上，不断涌现新机遇。

　　大中型房企整合成熟产品线，做强主流市场，谋求新机遇。刚需住宅物业和常规商业商务物业都是相对同质化的领域，大中型房企的行业经验在这些领域大都游刃有余。如何整合自身资源优势，在同质化的市场中做大做精，争取更高效率和更高效益，在主流市场中做大份额，成为了眼下大中房企发展的关键。但是存量市场代表着现状，未来发展潜力存在于新增市场。大中型房企可以在固守常规物业市场的同时，战略上积极而战术上谨慎的探索新兴市场机遇，力求在房地产市场发展新阶段占得先机。

　　有资金实力的企业，可以尝试自持型物业开发。传统上的地产开发模式就像养肉鸡，开发房产是为了一次性出售回现。随着居民消费能力的不断提升，商业地产的运营价值凸显。商业商用物业开发越来越像是养蛋鸡，开发物业不再是为了一次性杀鸡吃肉，而是养鸡生蛋，细水长流。因此，在资金实力允许的情况下，有选择的进行一定规模的优质商用物业自持，也是下一阶段实力房企的选项。

　　中小房企发挥小快灵比较优势，做好市场补缺。中小房企在资金实力、系统整合能力上均无法与大型品牌企业抗衡，但是自身具有小快灵的比较优势，在大公司无暇顾及的细分市场内依然具有发展空间。像传统的插花楼、四线城市等，都是中小房企可以积极发挥的领域。

　　2013年置业泉城正当时

　　从济南市场看，从2012年下半年开始，国内龙头开发企业进驻、大型房企频繁拿地、成交量持续创新高、房价连续数月上涨……楼市回暖迹象已成不争事实，房价或将有持续上行趋向。据于此，2013年将是投资置业的良机，众多项目如何选择?

　　对于刚需自住置业来讲，应选择城市新区的价值洼地，借势城市大跨越发展升值潜力的区域。城市新区项目当前售价基本维持在较低水平，性价比相对较高，具备较强的置业属性。同时，还应当注重项目的基础配套，拥有较为全面的商业购物、教育医疗配套的项目，是置业首选。除了价格与配套，户型也是考虑的关键。对于大多数首次置业者来说，家庭成员人数不多，房子多是买来过渡的，面积适中、布局紧凑、结构方正、采光、通风效果好的两房、小三房户型即可满足家庭的居住需求。

　　当前济南市场已进入百万大盘时代，这类大盘项目的生活配套设施、项目规模体量、规划设计水平、景观设计、建筑品质、物业管理等均较为优质，综合品质相对较高。对于改善型置业来讲，提升生活舒适度与居住品质更为关键，具备优质生活配套资源的成熟大盘，将是置业的最佳选择之一。同时大盘项目由于产品线相对较为全面，消费者在关注项目综合品质的同时，应选择更适宜家庭居住的舒适户型，采光、通风、布局、结构等均需细致比较，全面考虑。

　　对于关注升值、收益的投资置业来讲，选择已经过一定发展周期、区域消费能力相对成熟、人口基数稳定增长的东部新城区域，更为优越。尤其是东部新城的高新区，当前已成东部新城核心区，虽然区域内商业配套资源相对较少，商业成熟度不高，但未来升值潜力巨大。目前，该区域内适宜投资的商业项目还相对较少，2013年将要推向市场的联荷广场项目，将为东部新城投资型置业提供了较为优质的选择。

　　综上，通过对各类投资置业的分析，为消费者选择合适的产品提供一定的指导。总体上看，今年将是消费者投资置业不可多得的良机，2013投资置业正当时。 (文/新智盟地产策略机构郑振飞)

　　轮回中渐稳健 理性中求增长

　　展望2013年的房地产市场，我们想到的有几个关键词“轮回、稳健、理性、增长”。

　　房地产是有周期性的，这一点历史可以证明。

　　2005年市场萧条，2006年回暖，2007年大热。

　　2008年伴随金融危机又一轮遇冷，2009、2010年则受四万亿影响，房市再度受到追捧。

　　2011年史上最严厉的限购限贷执行，导致房市降到冰点，当大家都以为房地产被打死的时候，紧紧过了一年后，2012年房市又开始回暖。在“十八大”发展城镇化的号角下，2013年房市将何如何从，谈到这里，你懂得!

　　似乎房市的冷冷热热是必然，但我们惊喜地看到，在一轮又一轮的涨涨落落中，房市逐渐趋于稳定健康。首先，开发商趋于专业化、品牌化和规模化;其次，消费者也逐渐理性化。随着房产税试点范围扩大等一系列措施的实施，我们认为2013年将会是房地产业进一步完善和发展的一年。

　　去年底召开的中央经济工作会议强调，稳增长、保民生仍然是2013年宏观调控的重要任务。房地产的需求基本可以分为保障性需求、刚性需求和改善性需求。2012年爆发出来的巨大刚性需求将会持续带动改善性需求的势头，而中央也将进一步加大保障性需求住房的建设。这些都将带动2013年房地产整体市场的增长。

　　具体到济南的房市，根据2012年新成交的土地供应来看，今年济南的东北部将会成为市场的热点。随着该区域大量的土地供应入市，以及新东站、地铁规划线路的出台，该区域值得市场关注。其次，如果顺河高架南延工程得以实施，那么长期以来处于“南控”的南部区域，也将迎来开发的春天。区域的再升级以及大量的拆迁都将衍生新的购房需求。

　　受全国市场影响，预计2013年将会延续去年下半年回暖的态势，但之前抢购的现象不会再现，市场将会在更加理性中发展。